الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ ؟ وأيهما يجعل عقد البيع في مأمن
كثيرٌ من الأحكام القانونية التي تتعلق بمعاملات البيع والشراء يجهلها بعض المواطنين إن لم يكن كافتهم.. من هنا يجب على كل من البائع والمشتري
التأكد مما يخول له من الحقوق وما عليه من الالتزامات، مما يتطلب معرفة الفرق بين دعاوى صحة التوقيع وصحة التعاقد وما يترتب على كل منهما.
ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ
هناك فروق بينية في أحكام الدعوتين، وكلاهما موضوع لغرض حفظ الحقوق لكلًا من البائع والمشتري.. على أننا يسعنا ذكر الفروق الواضحة بينهما قبل أن نستفيض في شرحهما تفصيلًا.. هكذا كما يلي:
| دعوى صحة التوقيع | دعوى صحة ونفاذ |
| تهدف إلى إثبات أن التوقيع على ورقة البيع صادر بالفعل عن البائع. | تهدف إلى إثبات صحة عقد البيع وقت الحكم. |
| لا يجوز للبائع الطعن بالبطلان أو الفسخ. | يجوز للبائع أن يطعن بالبطلان أو الفسخ أو الانفساخ في دعوى نفاذ العقد. |
| لا تمنع البائع من التصرف في المبيع إلا إذا صدر الحكم في الدعوى، وتم تسجيل عقد البيع. | تمنع البائع من التصرف في المبيع.. وإن فعل فلا ينفذ تصرفه في حق المشتري. |
لا يفوتك أيضًا: شرط حول صحة عقد البيع في القانون المدني المصري
أولًا: دعوى صحة التوقيع
بادئ ذي بدء في توضيح إجابة سؤال ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ.. الإشارة إلى أن دعوى صحة التوقيع هي الدعوى ذات الغرض التحفظيّ لكونها تهدف إلى إثبات توقيع البائع على عقد البيع،
ولكنها لا تنظر في موضوع العقد، لذا تعد من قبيل الدعاوى غير الموضوعية، كذلك لأنها لا تنقل الملكية من البائع إلى المشتري.
إذًا تعني تلك الدعوى بالحكم على صحة صاحب التوقيع فحسب، فلا يُمكنه بعدها أن يدعي بأن هذا ليس بتوقيعه، أو يطعن بالتزوير..
وعلى جانب آخر فهي لا تضمن للمشتري حقه فيما قد تم بيعه.. لكنها وبأي حال لا تجعل البيع في مأمن بالشكل الذي يمنع من الطعن فيه بجميع الأوجه.
صيغة دعوى صحة التوقيع
في إطار معرفة ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ يُمكن أن تكون لصيغة الدعوى أهمية في توضيح هذا الفارق جليّا، فتأتي الصيغة على النحو التالي:
إنه في يوم ……… الموافق …….. /……/……
بناءً على طلب السيد/ ………………
المقيم في ………………………
ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ……… – المحامي.
أنا …………. مُحضر محكمة …………. قد انتقلت في تاريخه وأعلنت: السيد/ …………………………… المقيم في……………… مخاطباً مع/ ……………….
وأعلنتـــه بالآتي:
بموجب عقد بيع مؤرخ …. /……../……. باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات الفعلية والقانونية.. المُعلن إليه للطالب ما هو الشقة (يذكر عنوان الشقة تحديدًا كما هو مذكور بالعقد وبالطبيعة)
والبالغ مساحتها حوالي ……. 2 متر تقريبًا، والمكونة من (يذكر وصف الشقة تحديدًا كما هو مذكور بالعقد وبالطبيعة).. ومساحة العقار الكائن به الشقة المباعة …………. محدود بالحدود الآتية: وتذكر الحدود ……
كما تم هذا البيع والإسقاط والتنازل بين طرفي هذا العقد مقابل ثمن إجمالي ومقداره ……جنيه فقط لا غير.. (يذكر طريقة السداد نقدًا أو تقسيط).
وحيث نصت المادة (45) من قانون الإثبات على أنه: “يجوز لمن بيده محرر غير رسمي أن يختصم من يشهد عليه ذلك المحرر ليقر بأنه بخطه أو بإمضائه أو بختمه أو ببصمة إصبعه …” مما يحق للطالب إقامة هذه الدعوى بطلب الحكم له بصحة توقيع المُعلن إليه على عقد البيع المؤرخ ………. /…………/………
بنــاءً عليــه..
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المُعلن إليه بصورة من عريضة الدعوى هذه وكلفته الحضور أمام محكمة ……….. الجزئية الدائرة (……..) صحة توقيع بالجلسة التي ستنعقد بها علناً بسراي المحكمة – بمجمع محاكم….. في يوم ……………… الموافق …/……/…… من الساعة التاسعة صباحًا.
للمرافعة وسماعه الحكم: بصحة توقيع المُدعى عليه على عقد البيع المؤرخ ………. /…………/………
مع إلزام المُدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
مع حفظ كافة حقوق المدعى الأخرى؛ ولأجل العلم/ ………………….
لا يفوتك أيضًا: نموذج عقد ايجار | افضل صيغة عقد ايجار شقة
ثانيًا: دعوى صحة ونفاذ
تعني تلك الدعوى بتنفيذ التزامات البائع في نقل الملكية إلى المشتري، من خلال الحصول على حكم بيّن يفيد بالتنفيذ العيني.. الأمر الذي يجعلها تندرج تحت الدعاوى الموضوعية لأنها تبحث في موضوع العقد ومداه.
تتجاوز ذلك الغرض فقط لتبحث حول أسباب وجود العقد من انعدامه، ما بين صحته وبطلانه، لذا تعتبر أكثر أهمية بدورها مقارنة بسابقتها.. الأمر الذي يوضح ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ.
فتلك الدعوى واحدة من أهم قضايا القسم المدني، لأنها ذات أهمية مطلقة في إثبات حق التصرف في الشيء المبيع،
وتقضي بنفاذ حق البيع للبائع.. على أن المطلوب في تلك الدعوى إثبات صدور عقد البيع من البائع حتى يكون بصدد بيعًا صحيحًا نافذًا عند صدور الحكم فيها.. مما يجعل البيع في مأمن من أن يُطعن فيه.
صيغة دعوى صحة ونفاذ
غنى عن البيان أن الصيغة الموضوعة في تلك الدعوى تختلف بذاتها عن سابقتها.. نظرًا لتباين ما يترتب على كليهما، وقد جاءت صيغة دعوى صحة ونفاذ كما يلي:
إنه في يوم ……… الموافق…… /….. / ……
بناء على طلب السيد /………المقيم …………….…
ومحله المختار مكتب الأستاذ/ المحامي.
أنا……….. محضر محكمة……… الجزئية قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت:
السيد /…………. المقيم….. قسم …. محافظة……. مخاطبا مع /…
وأعلنته بالآتي:
بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ …/…/……. باع المعلن إليه إلى الطالب ما هو ….. (أوصاف المبيع بكل دقة وإن كان عقار تكتب الحدود).
ذلك لقاء مبلغ إجمالي …… (تكتب شرط تسديد الثمن) وحيث إنه يهم الطالب إثبات صحة العقد ونفاذه في مواجه المعلن إليه الأمر الذي يحق معه للطالب رفع هذه الدعوى طبقًا لنص المادة 428 من القانون المدني والتي تنص على أنه:
يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشترى وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلًا أو عسيرًا.
بناء عليه..
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته بالحضور أمام محكمة …… الابتدائية الكائن مقرها في …….. أمام الدائرة () مدني وذلك بجلستها العلنية التي ستنعقد في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ………. الموافق …. /…./……..
ذلك ليسمع الحكم بصحة ونفاذ العقد الابتدائي المبين بصدر الصحيفة والمرفق صورته بمستندات الدعوى والحكم بتسليم المبيع للطالب وإلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب.
لأجل العلم /
لا يفوتك أيضًا: شروط عقد الايجار في السعودية صيغة العقد وشروطه
ما قبل رفع دعوى صحة ونفاذ
هناك خطوات عديدة تسبق رفع تلك الدعوى، نشير إليها تعزيزًا للإجابة على سؤال ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ كما يلي:
- تقديم طلب بالشهر العقاري
- كشف تحديد مساحي
- يتم دفع مبلغ مالي بهيئة المساحة.. التابع لها الأرض أو العقار
- تقوم لجنة المساحة بالمعاينة والتحقق من البيانات
- تعطي اللجنة رأيها في تأكيد صحة الطلب من عدمه
- يدفع مقدم الطلب مبلغ للأمانة القضائية بالمحكمة
- يتم رفع دعوى يعلن بها الخصوم وتعرض على المحكمة
من الجدير بالذكر أن القضاء في تلك الدعوى خصيصًا يكون دائم الحزم، فيما يتعلق الدفع بعدم الإعلان والجهالة به، لأنها من أشد الدعاوى حساسية وذات حجج مطلقة.
أيهما ناقلة للملكية؟
ارتباطًا بالجواب على سؤال ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ نشير إلى أن دعوى صحة التوقيع كما سبق وأشرنا يكمن هدفها الأساسي في إثبات توقيع المدعى عليه على العقد
أما عن دعوى صحة ونفاذ فإنها تعني بنقل ملكية الشيء المبيع، لذا عند صدور الحكم في تلك الدعوى يصدر الحكم بنقل الملكية لا للبائع فحسب بل لجميع الأطراف.
هذا لأن دعوى صحة ونفاذ تعادل التسجيل في الشهر العقاري، إن لم تكن في بعض الأحيان بدورها أقوى منه.
لا يفوتك أيضًا: كيفية تقديم طلب استخراج عقد نهائي
التسجيل في الشهر العقاري
ارتباطًا بتوضيح ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ نذكر أن الشيء المباع يجب أن يُسجل في الشهر العقاري.. الأمر الذي يستلزم توجه كلًا من البائع والمشتري إلى الشهر العقاري،
حتى يتم التوقيع بالبيع في حالة تسجيل العقد، أما إن كان العقد غير مسجل، أو في حالة امتناع البائع عن التوجه هنالك يلزم رفع دعوى صحة ونفاذ.
شريطة أن يكون البيع نهائيًا وخالص الثمن حتى يُسجل في الشهر العقاري، لكن في حال البيع بالتقسيط هاهنا يجب اللجوء إلى دعوى صحة التوقيع حتى يتم سداد الثمن كاملًا،
على أن دعوى صحة التوقيع غير مكلفة سواء فيما يخص أتعاب المحاماة أو ما دون ذلك.. أما عن إجراء التسجيل في الشهر العقاري فهو مكلف نوعيًا.
من الخطأ الشائع الذي يقع فيه البعض هو عدم العلم بضوابط عقود البيع وتسجيله.. وفي هذا الصدد تكمن أهمية معرفة الفرق بين دعوى صحة التوقيع والنفاذ.