15 من شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري

في جميع المجالات نحتاج إلى بعض الضوابط التي تساعدنا على تحقيق عنصر الثقة في التعامل مع الأطراف الأخرى، وفي مسألة البيع والشراء بشكل خاص نحتاج إلى ضوابط قاسية تؤكد على حفظ حقوق كلا الطرفين لما بها من مسألة هامة والقانون هو المسؤول عنها.

عقد البيع في القانون المدني المصري

وضع القانون المدني شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري، والتي في حال عدم توافرها يكون العقد لاغي ولا قيمة له، وفيما يلي سوف نوضح النقاط التي لا بُد أن يحتوي عليها هذا العقد ولا غنى عنها، وهي:

1. يجب أن يتميز البيع بصحته سواءً كان بالعقد الغير مُسجل أو العقد المُسجل.
2. عقد البيع الابتدائي من العقود الهامة حتى إن لم يتم تسجيله، فهو شرط أولى لإتمام البيع.
3. يحق للمشتري مطالبة البائع أن يسلمه ما يستحقه، وفي حال كان الشيء المباع ما زال تحت تحكم وسيطرة البائع يُمكنه طلب وضعه تحت حراسة لحين الفصل في العملية الشرائية قضائيًا.
4. يحق للمشتري الاستحواذ على العين المباعة وكافة ما تحتوي عليه من دعاوى خاصة بها، كما يحق له طرد البائع من العقار وتقديم طلب بتسليمه، وفي حال عدم موافقة البائع على ذلك يتم طرده عنوة بحق طلب الحيازة.
5. حتى الوقت قبل التسجيل يُعد المشتري ما هو إلا دائن والعلاقة بينه وبين البائع علاقة مُباشرة مُتمثلة في مالك جديد أو مستأجر وذلك في حال تأجير عقار، وهذا لأنه لم يتم تسجيل العقد بعد.
6. يحق للمشتري طلب تسليم الثمار إليه من البائع حتى وإن لم يتم تسجيل العقد.
7. لا يملك المشتري سوى العقار المسجل، أما عن العقد الآخر غير المُسجل فهو ينقل له كافة الحقوق والدعاوى الخاصة بالعقار أو عين البيع، ويمكنه به طرد الغاصب، ولكن لا يُمكنه نقل حق الملكية باستخدامه.
8. الاحقية في عين المبيع تنتقل بالنسبة الأكبر إلى المشتري، ويحق له الاحتجاج عن البائع حتى وإن لم يتم تسجيل العقد.
9. مقابل البيع يكون هُناك استفادة كشيء من الأموال ، ولا يكون التابع للبيع شيء مُحرم أو ما شابه.
10. توضيح وتفصيل الشيء من كافة جوانبه قبل إتمام البيع والشراء، والتعرف عليه من كافة نواحيه.
11. وجود الشيء المُباع أمام عين البائع والمشتري عند توقيع العقد.
12. عرض البائع الأوراق التي تُثبت ملكيته للشيء المُباع للمشتري قبل التوقيع.
13. عملية البيع والشراء تكون برغبة تامة من كلا الطرفين، ولا تكون تحت تهديد أو إكراه من أحد.
14. توافر صفات العقل والرشد في كلا الطرفين، لكي يكون لهم أحقية التصرف في مثلا تلك الأمور.
15. البيع يكون لمدى الحياة، وفي حال تحديد مدة معينة لا يُعتمد البيع.

شروط نفاذ عقد البيع

كافة ما تم عرضه من شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري واجبة ليتم النفاذ، ومن خلال ما يلي سوف نستكمل لكم الشروط الواجب توافرها ليتم اعتماد وإبرام العقد، وهي:

• احتواء العقد على شرط ألا يتم نقل ملكية العقار إلى المشتري إلا بعد وفاة البائع لا يعني أنه وصية، ويحق للمشتري هُنا الاحتفاظ بحق الانتفاع لضمان حقه ويكون مدى الحياة، وهذا لا يمنع من صحة العقد.
• عدم وجود نصوص تدل على فسخ العقد في فترة من الزمن.
• إذا تم بيع العقار مرتين متتاليتين وفي كل مرة لم يتم تسجيل العقد، فهُنا تكون أحقية الملكية والتسجيل لمن تم البيع له أولًا، إذا لم يتم إبرام عقد صوري مع المُشتري الثاني.
• إذا تم إثبات هلاك المبيع لا يُمكن تنفيذ العقد، وفي تلك الحالة يكون من حق المشتري المطالبة بالفسخ أو التعويض.
• إذا قام أحد الأشخاص ببيع شيء لم يملكه يكون على المشتري في ذلك الوقت المطالبة بإبطال العقد.

لا يفوتك أيضًا: اريد معرفة الرقم القومي الخاص بي

عقود البيع والشراء كما حددها القانون

ينص القانون المدني على بعض الضوابط التي حددها بشأن عملية البيع والشراء، والتي كانت من بين ما تم ذكره بجانب شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري.

فقد حدد أن الملكية لا تنتقل ولا تتغير بين المتعاقدين إلا بعد أن يتموا تسجيل العقد، وشريطة التوافق بين الطرفين وإرادتهم تُحدد بالالتزام، ولكن على الرغم من ذلك القرار إلا أن الإفتاء والقضاء والفقه اتفقوا على قرار واحد هو أن عقد البيع الغير مُسجل يُعد بيعًا يُعتد به ومنتجًا لكافة جوانب البيع ما عدا جانب نقل الملكية.

وضع المشرع شرط وهو أن تسجيل كافة التصرفات التي تهدف إنشاء جميع الحقوق العقارية والعينية الأصلية، ونقلها أو زوالها أو تغييرها، لا يؤثر على طبيعة العقد الشكلي ويوجد عقد رضائي لا يشترط نصوص قانونية ليتم انعقاده فهو يتم بالتراضي بين الطرفين.

الهدف من هذا العقد وضع كافة الالتزامات الخاصة بكلًا من البائع والمشتري للالتزام بها، ولا يهدف نقل الملكية على الإطلاق، حيث لا تُنقل إلا بالعقد المُسجل الرسمي.

لا يفوتك أيضًا: ما هي مواعيد عمل مصلحة الجوازات

أركان عقد البيع

عند التعرف على شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري يجب التعرف على الأركان التي يتم عليها عقد البيع والتي تتمثل في الآتي:

• العاقد: وهما البائع والمشتري.
• المعقود عليه: السلعة و ثمنها.
• الصيغة التي يتم بها العقد: هي الطريقة التي يتم بها انعقاد العقد بين الطرفين في البيع والشراء وتكون بصيغة قولية أو فعلية.

الفرق بين العقد الابتدائي والعقد النهائي

من الجدير بالذكر عند التعرف على شروط صحة عقد البيع في القانون المصري، لا بد من التعرف على الفرق بين كل من العقد الابتدائي والنهائي حيث يتمثل الفرق في الآتي:

العقد الابتدائي	العقد النهائي
هو العقد الذي يتم التعاقد عليه بصورة عرفية بين الطرفين وهو صحيح.	العقد الذي يتم التعاقد عليه بصفة رسمية في الجهات الحكومية.
يكون للعقد قيمة حكومية معترف بها ولكن بين البائع والمشتري.	يجب تسجيل العقد في مصلحة الشهر العقاري.
إذا كان المعقود عليه عقار لا بد له من التسجيل ولكن يكون له حقوق بالعقد الابتدائي.	في تلك الحالة لا بد من تسجيل عقد بيع العقار في الجهة الحكومية.
لا ينقل الملكية	ينقل الملكية ويحتج بها

كما أنه لا بد من توافر بعض الشروط التي يجب أن تتوافر فيه حتى يتم عقد البيع الابتدائي بصورة سلمية وتتمثل تلك الشروط في الآتي:

• يجب أن يكون كل من الطرفين عاقلين بالغين راشدين.
• يجب تواجد نية القبول والرضا بين الطرفين.
• لا بد أن يكون العقد المنوط عليه بنوده غير مخالفة للقانون المصري.
• يجب أن يكون الثمن محدد من قبل الطرفين.
• معاينته النافية للجهالة.

أنواع بطلان العقد وحالاته

في حالة التعرف على شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري، يجب التنويه عن أن إذا لما تتوافر بعض الشروط يعتبر العقد باطلًا، كما أن هناك نوعان لبطلان العقود والتي تتمثل في الآتي:

1- البطلان النسبي

هو البطلان الذي يحوي بين طياته مخالفة تكون في صالح أحد الأطراف الموجودين في بند العقد وتتمثل حالاته في الآتي:

• إذا ثبت إن أحد الطرفين غير أهل أو ذو غفلة.
• إذا قام أحد الطرفين ببيع أملاك لا تخصه يحق للطرف الآخر بطلان العقد.
• في حالة إذا ثبت أن أحد الطرفين مجبر على البيع بالإكراه.

في تلك الحالة يكون العقد باطل حتى لو توافرت كل الشروط وخلى من شرط  واحد.

لا يفوتك أيضًا: كيفية تحرير توثيق عقد بيع مركبة بوابة مصر الرقمية

2- البطلان المطلق

يعتبر البطلان المطلق للعقد هو البطلان الذي ينتقص منه أحد الأركان الأساسية للعقد، أما الإكراه أو عدم الرضا أو وجود أحد البنود التي لا ينص عليها القانون المصري وتتمثل حالات العقد البطلان المطلق في الآتي:

• أذا كان أحد الطرفين عديم الأهلية أو مختل عقليًا.
• إذا كان العقد غير مشروع للبنود.
• في حالة إذا كان الشيء المعقود عليه غير موجود.
• في حالة إذا نص القانون ببطلان العقد.

عقود البيع للممتلكات هي أساس ضمان الحقوق لجميع الأطراف، ومن خلال توافر شروط عقد البيع في القانون المدني المصري بالعقد يستطيع البائع والمشتري التأكد من حقوق وواجبات كلًا منهم لأنها تكون موثقة في ذلك الحين بأوراق رسمية لا يُمكن الاختلاف عليها.